近年来,美国房地产市场因供需失衡而陷入困境,住房短缺和房价高企成为影响民众生活质量的核心问题。美联储作为美国货币政策的重要制定机构,也在住房市场中扮演着不可忽视的角色。联邦储备主席杰罗姆·鲍威尔(Jerome Powell)坚持认为,当前住房市场的困难主要源自长期存在的供给不足,而非货币政策直接导致的高房贷利率。鲍威尔强调,美联储并不决定抵押贷款利率,真正促使住房负担能力受压的是住房供给问题。他认为,实现2%的通胀目标以及最高就业率,才是解决住房问题的根本途径。与此观点形成强烈对比的是,前总统唐纳德·特朗普对美联储采取了激烈的批评态度。
自他2025年初返回白宫以来,特朗普多次公开指责鲍威尔及美联储理事会的做法,认为过高的利率政策"掐死"了住房市场的活力。作为回应,最近特朗普更进一步,发起了罕见举措,试图解除美联储理事Lisa Cook的职务,意在借此改变联储内部结构,使其更加符合他的经济政策意愿。特朗普试图通过任命支持他减息立场的委员,促使基准利率大幅下调,从而降低抵押贷款利率。理论上,房贷利率的下调会刺激住房市场,帮助解决买房难题。然而,金融专家和市场分析师警告,这种直接干预可能导致金融市场对美联储独立性的担忧加剧,引发资金从信任美联储的长期债券流出,反而推高长期利率。红芬经济研究主管赵晨便指出,美联储若在没有实际经济依据的情况下大幅下调联邦基金利率,市场反应可能是对未来利率上涨的预期更为强烈,反而导致10年期国债收益率及30年期抵押贷款利率攀升。
此种"政策反效果"极有可能使住房负担问题加重。除政策争议外,特朗普对美联储理事Lisa Cook的攻击还涉及一系列法律纷争。联邦住房金融署(FHFA)负责人比尔·普尔特以往一直是特朗普政府的坚定支持者,积极采取行动清理Fannie Mae和Freddie Mac的董事会,并亲自担任这些机构的主席角色。普尔特对多名民主派政治人物提出抵押贷款欺诈指控,并于近日针对Cook提出指控,称她在申请房贷时不当申报了主住宅信息,蓄意利用了较低的主住宅贷款利率。Cook则已对解雇行动提出诉讼,矛盾加深。住房金融署虽多为低调的联邦机构,但其监管对象 - - 房利美和房地美 - - 是整个美国住房市场的骨干,支持了绝大多数家庭的购房贷款。
普尔特的指控及推进行动无疑加剧了围绕美联储和住房市场监管层面的政治紧张。在特朗普持续加大的压力下,美联储及相关监管机构如何权衡经济增长、通胀控制与住房市场健康,成为市场、政策制定者和普通民众高度关注的焦点。当前美国住房市场不仅面临房价居高不下和供应不足的结构性问题,货币政策的影响也给市场带来了更多的不确定性。尤其是在2025年全球经济环境充满挑战的大背景下,政策的任何剧烈调整都有可能引发连锁反应。专家建议,解决美国住房市场的根本之道应是加大住房供应,推动建筑业改革和土地利用政策创新,同时保持财政和货币政策的稳健和独立。盲目降低利率虽能缓解短期购房成本,但如果破坏市场对美联储独立性的信心,可能引发更高的长期利率,进而令住房市场环境更加恶化。
此外,法律和监管层面对金融市场的冲击也不容忽视。特朗普及其盟友在住房金融署的干预是否会破坏监管公正,影响市场稳定性,也为未来的不确定因素增添了变数。美国经济学界、房地产行业和金融市场观察者正在密切关注这一系列事件的发展。他们普遍认为,当前的政策博弈如果不能以理性和长远的视角加以解决,不仅难以缓解住房市场的压力,甚至可能制造新的经济风险。综上所述,特朗普针对美联储的斗争,虽然旨在解决美国住房市场的核心痛点,帮助民众买得起房,但其方式与手段却存在明显争议和潜在风险。美联储的政策独立性和市场信心维系,是保持长期利率稳定和住房市场健康的关键。
未来,美国住房市场的健康发展依赖于多方面政策的协同推进,单靠货币政策难以根本改变住房短缺的结构性问题。随着局势演变,政策制定者需更加审慎推进改革,以避免加剧已经脆弱的住房市场环境,确保经济稳健和民生福祉的双重目标得以实现。 。
