在当前美国房地产市场复杂多变的背景下,华尔街著名金融分析师兼"华尔街预言家"梅雷迪斯·惠特尼提出了一个深刻的观察:婴儿潮一代已牢牢掌控了美国住房市场,而他们庞大的住房净值将使其保持现状,短期内房地产市场不会出现显著的改变。她的观点揭示了年轻一代购房者面临的诸多挑战,也预示了未来住房供应和市场结构的深刻变化。 根据惠特尼的研究,超过54%的美国住房现由60岁以上的老年人持有,而2008年这一比例仅为44%。这意味着近一半以上的住房市场被婴儿潮一代占据。值得注意的是,其中约79%的老年人拥有自住房产,并且其中有三分之四的人几乎没有抵押贷款,这反映出他们拥有庞大的房产净值。如此巨大的净值不仅增强了他们继续持有房地产的能力,还成为他们支持日常生活成本上升的重要资金来源。
在住房成本逐渐攀升、保险及税费不断增加的经济压力下,许多老年人通过利用住房净值贷款来缓解资金压力。惠特尼指出,住房净值信用额度已经成为增长最快且成本最低的消费信贷形式,老年人占据了这一信贷市场的41%。这表明,房产不仅仅作为居住场所,更成为老年人重要的金融资产和现金流来源。与此同时,伴随新型债务产品和信贷工具的涌现,老年人实现房产价值变现的方式更加多样。 婴儿潮一代对于住房市场的控制,尤其表现在他们对于房产的持有态度上。越来越多的老年人选择不搬迁或缩小居住空间,这与过去预计的"下楼搬迁"趋势形成鲜明对比。
惠特尼强调,虽然30年期抵押贷款利率有所回落,但因房屋供应持续紧张和老年人不愿出售房产,二手房销售不会出现明显回暖。她形象地比喻这一局面为"老年人掌控着房地产的棋盘",用多种手段确保自身不被市场变动所影响。 这一趋势对千禧一代和Z世代的购房者来说无疑是沉重的打击。近年来,首次购房者人数降至历史低点,表明年轻家庭进入房地产市场的门槛越来越高。住房的高昂价格加上库存的稀缺,使得许多有购房意愿的年轻人只能望房兴叹。相比之下,婴儿潮一代拥有的财富优势及房产资源,为他们驻守旧居并延缓房屋流通提供了坚实保障。
此外,虽然婴儿潮一代合计拥有高达75万亿美元的财富,但这并不意味着所有老年人生活富裕。惠特尼指出,仅有十分之一的老年人能够负担得起养老院等高昂的医疗和护理费用,许多人仍然处于"靠工资生活"的状态。因此,动用住房净值成为他们维持生活的重要手段,同时导致住房供应进一步减少,进而推高了市场的紧张程度。 房地产市场的供需不平衡不仅仅是老年人持房意愿强烈的结果。特朗普政府时期的一系列政策,如加征关税和严格的移民限制,也对建筑企业和新房供应造成负面影响。建筑成本的增加和劳动力短缺使得新房建造速度放缓,进一步加剧了市场住房的稀缺状况。
这种双重压力令整个住房市场几乎无从"快速修复",需要经历较长时间的调整期。 展望未来,住房市场的这一态势不仅影响房地产交易,还会对更广泛的经济体系产生连锁反应。住房净值贷款作为一种低成本借贷方式,将持续成为推动消费和投资的重要动力之一。婴儿潮一代利用房产资产支持生活开支,将引发围绕老龄化社会的财富再分配与资金流动新趋势。同时,年轻一代面临居住压力提高,其消费能力和生活质量也可能受到限制,影响经济增长潜力。 总体来看,梅雷迪斯·惠特尼的分析为理解当前美国房地产市场提供了宝贵洞见。
她所称的"没有快速修复"的局面,表明住房市场的结构性变革亟待深度应对。政策制定者、金融机构及社会各界需要充分认识老龄化群体在住房市场中的重要性,设计更加灵活且包容的住房和金融政策,以促进市场健康稳定发展。同时,购房难问题也呼吁社会关注年轻一代的住房保障,推动多元化住房供应体系建设。 认识到婴儿潮一代控制住房市场的现实,可以更清晰地理解为何当前房地产市场上库存持续紧缺、房价高企不下。对于潜在的购房者而言,理解这一背景有助于调整购房策略和期望。与此同时,金融创新和多样化金融工具的发展,将为房主提供更多选择,也为市场注入新的活力。
未来几年,住房市场将因老年人的理财行为和巨额资产而充满变数。房地产作为财富的重要组成部分,其流动性和利用方式将持续影响整体经济。面对这种复杂局势,社会各界需共同努力促进住房市场的公平与效率,让住房真正成为全体居民稳定生活的基础。 。
