2025年三月，美國二手房銷售明顯放緩，標誌著春季購房季節的起步比預期更加疲軟。根據全國房地產經紀人協會（NAR）公佈的數據，三月的經調整後年化銷售量約為402萬套，較二月下降了5.9%，這是自2022年11月以來最大幅度的月度降幅，也創下了自2009年以來三月銷售最慢的紀錄。與去年同期相比，銷售亦下跌了2.4%。這一整體趨勢反映出美國房地產市場仍然受到高抵押貸款利率與不斷攀升的房價兩大因素的制約。 抵押貸款利率的持續高企是限制購房需求的首要瓶頸。2024年初至今，30年期固定抵押貸款利率維持在6.8%左右，最新數據顯示近期甚至攀升至6.83%，為近八週新高。
鑒於部分購房交易通常在數週前簽約，二月至三月初的利率水平也在6.63%至6.89%之間。雖然利率輕微回落至6.81%，但整體依舊偏高，令許多潛在買家望而卻步。國家房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun指出，居住搬遷率降至歷史低點，或將延伸至經濟流動性降低，對社會造成長遠影響。 房價方面，儘管漲幅有所放緩，但仍然堅挺。全國中位數銷售價2025年3月達到403,700美元，創下歷史上三月最高紀錄，較去年同期增長2.7%。但是與此前連續20個月以超過10%的年增長相比，漲幅顯示放緩跡象。
價格的堅挺一方面體現出房地產市場的韌性，另一方面也說明高房價尚未根本性緩解購房負擔。 自2022年以來，隨著抵押貸款利率逐步回升至疫情前的正常水準，房市銷售持續低迷。2023年度二手住房銷售降至近30年最低，市場活躍度顯著降溫。今年春季，由於利率居高不下，加上物價整體走高，使得購房者的購買動機受限，特別是中低端市場的需求顯著疲軟。有趣的是，高端住宅市場表現相對強勁，價格一百萬美元以上的高價房銷量較去年同月大幅增長14%，而價格在10萬至25萬美元之間的低價房銷售則下跌4%。這種分化格局推動整體中位數價格的上升。
與二手住房銷售放緩形成鮮明對比的是，新建房屋市場在三月出現強勁回暖。根據美國商務部最新報告，新屋銷售較二月激增7.4%，較去年同期提升6%。新房建築商採取積極策略刺激購買，包括提供購房抵押貸款利率優惠及各種銷售激勵措施。同時，建商重點推出中小型且價格較低的住宅產品，使得新建房屋的中位銷售價格下降至403,600美元，這在一定程度上降低了購房門檻，吸引了更多剛需和首次購房者。 整體來看，房市正在出現“新房與二手房”明顯分化的態勢。高端市場仍依賴資金雄厚的消費者，這部分買家相對能抵擋較高利率影響，部分甚至以現金買房來繞過融資障礙。
反觀中低端市場，由於利率升高且價格居高不下，購房壓力加大，交易量顯著萎縮。這也導致買方數量不足，進一步壓制了市場的流動性。 此外，房屋搬遷活動的減少對經濟其他領域也產生連鎖反應。購房和搬遷相關的服務，如裝修、家電、運輸等消費需求降低，抑制了相關產業的景氣回升。長遠來看，住房市場冷卻可能降低人口和工作機會的地理流動性，影響到整體經濟的活力。 專家普遍認為，除非抵押貸款利率有實質性下降，或者政策面推出針對購房者的利好措施，春季房市難以出現明顯回暖。
美聯儲維持緊縮貨幣政策以遏制通脹，令利率面臨較大上行壓力，短期內購房貸款成本隱憂猶存。對於購房者而言，更謹慎的觀望策略普遍盛行，購房決策更為謹慎和持續觀察市場變化。 從市場趨勢分析，未來房市或將呈現幾個發展方向。首先，在高抵押貸款利率持續挑戰下，首次及中低收入購房者的市場份額可能繼續縮小，較富裕階層和投資者成為主導力量。其次，建築商可能更多依靠優惠促銷和產品多元化以穩定銷量，推動小型經濟型住房發展。再次，市場或將加速向租賃住房轉型，反映購買門檻提高與居住模式變化。
綜合來看，三月房市的銷售放緩並非孤立現象，而是整個宏觀經濟大環境和金融環境綜合作用的結果。高利率、高價格雙重壓力使得許多意欲購房的家庭推遲或放棄置業計劃，導致市場活躍度下降。然而，市場結構分化明顯，新房市場開始依靠靈活策略彌補需求不足，展現出一定抵抗力與彈性。對未來走勢而言，政策調整、利率變動以及經濟整體狀況將成為關鍵影響因素。購房者和市場參與者均需密切關注相關動態，把握合適時機。
