梅雷迪斯·惠特尼,华尔街著名的"预言家",因其准确预测2008年全球金融危机而闻名。如今,近二十年过去,她再次聚焦美国房地产市场,指出新的危机正在酝酿,核心问题不仅仅在于经济或政策层面,而是深刻的人口结构变化。她的观点值得业界和购房者高度关注。当前美国的新房销售数据显现大幅下滑,年化销量不足400万套,为过去二十五年来最低水平。面对这一严峻现实,买家渴望获得大幅折扣,但卖家坚决不愿让利,市场交易陷入僵局。这种供需失衡的根源,惠特尼认为,最为关键的原因是人口老龄化所带来的住房库存"锁定"问题。
目前,约有百分之六十的房屋由年龄在五十五岁以上的人群持有。这些房主大多数拥有无抵押贷款或仅有少量贷款,但换房成本极高,尤其是在税收政策方面。联邦税法规定,房主出售主住宅时,能够免除高达25万美元的资本利得税(夫妻联合申报则为50万美元),这一政策始于1997年,当时的房价远低于如今水平。随着房地产价格的不断攀升,许多老年房主面对潜在的巨额税负和搬迁费用,不得不选择继续持有现有住房。这种现象导致二手房市场库存严重短缺,房源供给有限,进一步推升房价走高。同时,金融环境的变化也加剧了市场压力。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔曾指出,部分房市"几乎冻结",许多房主因享有较低利率抵押贷款,不愿意出售换房,市场流动性受到极大制约。对潜在购房者而言,持续高昂的价格与不断攀升的利率成为双重负担。根据房地产网站Realtor.com的数据显示,一户典型家庭若想在美国购买一套中位价为40.25万美元的住房,其年收入需要达到118,530美元,远远高于当前77,700美元的美国家庭中位收入。这一收入与房价之间的巨大差距,使许多首次购房者望而却步,影响了新一代的住房需求。房价飙升的背后也包含通货膨胀因素。材料、劳动力及土地成本的上涨推动了房地产价格的整体增长。
与此同时,房产租金收益同步上涨,为房东提供了与通胀挂钩的收入。但是,对广大普通购房者而言,房价的高企加重了置业负担。惠特尼还进一步分析到,许多老年房主的财富状况可能被外界高估。虽然他们名义上拥有房产,但实际可支配的财富有限,搬家成本和税收压力使他们无法轻易进入二手房市场。这种情况形成了所谓的"库存锁定",令房源供给更加稀缺,住房市场缺乏活力。事实上,老龄化社会的住房问题远不限于美国,许多发达国家都面临类似挑战。
人口结构的变化不仅影响房地产市场的供应,还对相关产业链带来连锁反应。对于政策制定者来说,如何有效解决住房供给瓶颈,促进市场流动性成为亟待突破的难题。政府在税收政策上的改善,诸如调整资本利得免税门槛,或提供更灵活的搬迁补贴,可能有助于激励老年房主释放资源,缓解库存紧张。与此同时,增加负担得起的住房建设和改善中低价位房源的供给,也被认为是缓解当前形势的重要手段。购房者方面,需要理性评估市场走势,合理规划资金和贷款结构。随着利率的变化,购房成本波动较大,慎重选择贷款产品和购置时机尤为关键。
房市的现状还反映出更深层次的经济社会问题,比如收入增长停滞、财富分配不均以及年轻一代在置业上的压力。此外,住房作为家庭财富的重要组成部分,其流动性受限,也影响了消费和投资行为,间接影响宏观经济的整体活力。总的来看,惠特尼的观点为我们揭示了美国房市未来潜在风险的核心 - - 人口结构和相关税收及搬迁成本因素造成的市场僵局。市场参与者、政策制定者以及普通购房者都应意识到,这不仅仅是价格问题,更是一场围绕着人口老龄化和财富流动性的结构性问题。只有通过多方协作,调整政策框架和市场预期,才能逐步破解当前的住房困局,推动美国房地产市场向更加健康和可持续的方向发展。 。
