在当今房地产交易中，互联网平台已成为买房卖房的重要入口。根据最新数据，近乎100%的购房者首次使用网络平台进行房源搜索，数字房源门户网站的影响力不可小觑。正是在这样的背景下，美国最大的房地产平台Zillow因一项被称为“Zillow禁令”的新政策遭到房地产经纪巨头Compass的起诉，指控Zillow利用其市场优势地位，限制房地产经纪公司的房源展示，涉嫌违反联邦反垄断法。Compass的诉讼于2025年6月初在纽约联邦法院正式提起，标志着数字房源平台之间的竞争进入前所未有的激烈阶段。Compass作为全美销售额最高的房地产经纪公司，自2019年起大力推广所谓的“私密专属房源”（Private Exclusives），这些房源仅在Compass的内部网络和专属客户中流通，并未公开发布到像Zillow这样的大型平台上。此举意在为卖家和买家提供更加定制化的私密交易通道，可让卖家在正式公开上市前，通过有限范围市场检验价格、测试营销策略及收集反馈。
然而，Zillow在2025年4月宣布，对任何未在其平台24小时内公开上市的房源，将进行永久封禁，此举即为所谓的“Zillow禁令”。此规定不仅适用于Zillow，还影响其旗下的小型房源网站Trulia，同时Redfin也迅速推出了类似限制。Zillow方面认为，公开透明的房源信息才能保证市场开放性，隐藏“私密房源”导致信息碎片化，限制消费者选择，扭曲市场竞争。Zillow强调，房地产房源是开放市场的核心，所有买家都应能通过统一平台快速全面地获得房源信息。另一方面，Compass反驳称Zillow利用自身垄断地位和庞大流量，阻断竞争对手创新的营销模式，强制限制经纪人协作自由，这种行为已经构成反竞争打击和市场霸凌。Compass首席执行官罗伯特·雷夫金表示，任何单一平台不应拥有禁止经纪人或房源展示的权力，消费者应享有充分的选择权。
他指出，Zillow此举不仅扼杀了行业创新，也可能最终损害消费者的利益，剥夺他们对于售房方式和渠道的自主权。此次法律诉讼也引发了行业对私密房源（包括“口袋房源”、“耳语房源”等非公开挂牌）的讨论。传统的多重房源公告系统（MLS）是经纪人获取房源的主要工具，对于促进透明和公平交易发挥着核心作用。然而，随着市场需求多样化，一部分卖家更倾向于先在有限圈子内尝试销售，以避免信息泄露影响后续交易策略。2019年，美国全国房地产经纪人协会（N.A.R.）曾发布规定，要求所有新上市房源在24小时内输入公共MLS系统，确保市场信息及时公开。但随着市场压力和企业利益冲突，N.A.R.于2025年3月调整政策，允许各地MLS根据实际情况设置私密房源信息的保留期限。
尽管如此，Zillow和Redfin仍坚持执行严格的24小时公开上市政策，引发了如Compass等经纪公司的强烈不满。对买家而言，Zillow的强调平台公开透明，确实方便了跨区域搜房，节省了信息搜索成本；但同时也意味着部分独家房源或私密房源无法通过官方渠道获悉，限制潜在买家的选择范围。卖家方面，私密房源能为市场试探价格提供机会，也避免了过快的价格波动和市场压力，但此举面临被主流平台排除风险，降低了潜在曝光率和成交概率。此外，Zillow的商业模式依赖于向房地产经纪人出售潜在客户线索，其利润来源与网站上展示的房源数量和访问量密切相关。私密房源的减少势必影响平台变现能力，这也为其强硬执行“Zillow禁令”提供了经济动力。从长远来看，此次案件不仅关系到Compass和Zillow两家公司，更关系到在线房地产市场的公平竞争、信息公开与隐私保护之间的平衡。
互联网技术为房地产行业带来了前所未有的透明度和便利性，但过度依赖单一平台也伴随着潜在的市场垄断风险。专家预计，法院对此案的审理结果将对行业规则重塑起到重要参考作用。未来的房地产数字平台竞争，除了流量和技术外，更将围绕政策法规、经营模式创新以及用户权益展开。买卖双方应关注此类市场变化，理性选择合适的交易渠道，以保障自身利益最大化。不断演进的房地产市场格局提醒我们，信息时代的公平竞争不仅是一场商业博弈，更是一项关乎公共利益的社会课题。
