2025年第一季度，美国商业房地产（Commercial Real Estate，简称CRE）市场情绪遭遇了自新冠疫情爆发以来最为显著的下滑。根据最新由美国商业房地产金融委员会（CRE Finance Council，CREFC）发布的调研报告显示，第一季度的乐观指数较2024年第四季度下降了30.5%。这也是该指数历史上第二大季度跌幅，仅次于2020年疫情初期的市场恐慌。此次市场情绪的大幅度滑落，暴露了多重宏观和微观经济因素交织之下的商业地产行业脆弱性，同时也影响了融资环境、交易活动与未来发展预期。首先，在经济大环境上，贸易政策成为首要影响因素。特朗普政府实施的新一轮关税政策及其带来的地缘政治紧张局势，使得市场参与者对经济增长的信心遭到严重冲击。
调研中约六成受访者特别提到贸易壁垒升级及相关的不确定性加剧了投资风险观感。这一现象也引发了对建筑成本上升的担忧，超过六成调查对象指出，随着新关税带来的原材料价格飙涨，建设费用大幅增加，对未来项目审批和推进造成较大压力。其次，经济预期方面的转变也尤为明显。调查数据显示，八成商业地产融资参与者预计未来12个月美国经济形势将趋于恶化，而去年同期的负面预期仅占12%。与此同时，半数受访者认为商业地产市场本身将面临调整，行业增长动力减弱，投资活跃度难以提升。这种悲观气氛在办公楼市场表现尤为突出。
近七成调查者预计，由于联邦政府“效率提升部”取消原有办公楼租赁，导致办公空间需求锐减甚至有结构性收缩的风险。办公用房作为CRE的重要组成部分，其销量和租金的疲软对整体市场信心形成不小的压力。尽管市场情绪整体低迷，但依然存在一些积极信号。CREFC总裁兼CEO Lisa Pendergast指出，较低的利率虽然未能在2024年打破交易停滞状态，但市场对于未来利率下调带来的潜在利好保持谨慎乐观。调查中，有高达八成的受访者预计商业抵押贷款支持证券市场（CMBS）发行量将保持稳定或仅出现温和下滑，显示某些领域的资金流动性依然较为充足。分析此次调研反映的情况，可以发现商业房地产市场心理波动的明显特征。
在2024年第四季度历史高位乐观情绪之后，仅用一个季度时间，随着经济政策变化和地缘政治局势恶化，市场预期骤然转向消极。这种波动性充分说明，CRE市场高度依赖宏观政策导向和外部环境稳定。未来商业房地产的走势极有可能延续谨慎与调整相结合的态势。首先，贸易政策的持续紧张可能令建筑材料和施工成本进一步走高，抑制开发商积极进场意愿，推迟新项目启动。其次，办公空间需求的萎缩已有明显趋势，尤其是联邦政府相关办公租赁的减少，将在中短期内对该板块构成压力。此外，金融市场的流动性状况和利率走势变化，将直接影响贷款发放和交易活跃度。
尽管如此，投资者和融资方对CMBS市场维持一定信心或能缓冲部分负面冲击，为市场提供急需的资金支持。同时，市场对新的经济刺激政策和贸易局势改善怀有期待，这些变量一旦明朗，将有助于重塑乐观情绪，促进交易量回升。综合来看，未来的商业房地产市场需要关注多重动态因素的联动变化。政策制定者及时调整贸易和财政政策，对稳定行业信心至关重要。企业和投资者应增强风险防控意识，合理评估地缘政治对项目成本和回报的影响。与此同时，探索多元化资产配置和创新融资模式，也将成为抵御波动、把握先机的关键。
总的来说，2025年第一季度的市场情绪重挫反映出当前商业房地产领域面临的不确定性和挑战，也为市场各方敲响警钟。只有深入理解经济政策与市场心理的互动机制，灵活应对各类风险，才能在未来波动中寻找发展机遇，推动商业房地产市场回归健康稳定的轨道。随着全球经济环境不断变化，CRE市场的走向仍将是投资者和行业观察者关注的焦点。密切关注政策调整、经济数据以及市场活跃度，将帮助各方精准把握市场脉络，实现长期价值最大化。
