近年来,美国房地产市场经历了显著转变。传统上,房价快速上涨导致买方竞争激烈,卖方市场占据主导地位。但最新数据显示,超过半数的房屋卖出价低于初始挂牌价,这一现象提示着市场结构正在悄然改变,买方力量或在增强。房地产数据分析公司Cotality的研究揭示,2025年5月多数房屋成交价低于卖家预期价格,这一趋势是在全国范围内普遍存在的。卖价低于挂牌价的情况凸显了买方议价能力的提升,买家在交易中拥有更多选择和谈判空间。这种变化与一系列市场因素密切相关,其中较高的抵押贷款利率是一个重要影响。
当前美国的抵押贷款利率约为7%,比近年来大幅上升。高利率直接推高了购房成本,使得每月还款压力增大,尤其对中等收入群体影响显著。以中位数价格495,000美元计算,购房者每月单纯利息支付约达3,000美元,整体月供可能超过5,000美元。高抵押贷款利率不仅压缩了买方预算,也使得买家更加谨慎,促使部分卖家不得不接受低于挂牌价的报价。与此同时,尽管待成交交易量较前一年增加了10%,但最终成交量却出现了15%的下降,表明部分买家因融资成本增高或市场不确定性选择暂缓或退出交易。库存也是推动市场变化的关键因素。
过去数年,低库存水平导致房价居高不下,卖方占据优势。然而,近期库存在多个市场开始增长,尤其是一些经济较为负担得起的地区。俄亥俄州托莱多(Toledo)库存水平激增128%,这里的中位房价大约为210,000美元,较低的价格加之库存充足,使得买方拥有更多选择空间。同样,佛罗里达州的那不勒斯(Naples)和开普科勒尔(Cape Coral)库存分别增长了58%和55%,这两个区域因供应增加,面临价格下调的风险。华盛顿特区都市圈库存虽也提升了58%,但由于房价中位数达65万美元,市场表现依然稳定。这些变化表明,不同地区的房地产市场正在分化,买方优势在某些区域尤为明显。
值得关注的是,中位挂牌价与中位成交价之间存在约45,000美元的差价。该数据反映出卖家不得不在价格上作出妥协,而购房者则可借此机会以更实惠的价格入市。对买方而言,选择新建住宅可能更加有利。大型房屋建筑商因财务实力雄厚,更能承担较大幅度的价格调整,而此类房源通常还配备现代化设施和更灵活的购房方案,相对于二手房市场,新房的性价比优势逐渐显现。综合来看,当前美国房地产市场受多重因素影响,正逐渐转向买方市场。抵押贷款利率上升增加购房门槛,抑制了部分需求;库存的增加尤其在负担能力较好的城市,平衡了供需关系,降低了卖方的议价能力。
此外,由于买方能够用更合理的价格采购房产,整个市场的流动性正在调整。未来数月,若利率持稳或有所下降,买方或许将获得更多实惠,同时也会刺激成交量的回升。反之,若经济环境恶化或融资条件收紧,市场可能面临更多不确定性,影响买卖双方的信心和决策。因此,购房者应持续关注利率走势、库存变化及区域性市场表现,合理规划购房时机和预算。对于卖家而言,适当调整价格预期,提升房屋品质和市场营销策略,将有助于加速销售进程,避免长期滞销。整体而言,美国房地产市场目前正处于重要转折点,买方市场的潜力逐步显现。
投资者和购房者需紧密关注市场信号,灵活应变,以抓住可能出现的机会。 。
