2025年第一季度，美国多户型住宅市场表现强劲，公寓交易总额达到300亿美元，实现了同比7%的增长。这一数据由知名数据公司MSCI Real Assets提供，反映出多户型住宅投资活动连续第四个季度上涨，彰显出市场复苏的坚定步伐。公寓作为房地产投资的重要板块，正在快速回暖，吸引着越来越多的投资者关注。尽管整体交易量提升，公寓价格却出现了0.9%的同比下跌，这对投资者来说是一把双刃剑，既带来调整空间，也产生一定的不确定性。2023年底和2024年初，公寓价值以年化2.0%的速度稳步提升，显示出一定的内在增长动力。资本化率方面，市场表现稳定，已经连续五个季度维持在5.7%的水平。
中高层公寓的资本化率为5.6%，低层花园式公寓稍高，达到5.8%。资本化率的平稳说明投资回报预期保持一致，为投资者提供了相对明确的收益预判。单一物业交易成为推动市场回暖的主要力量，2025年第一季度单一资产交易额达到257亿美元，同比大幅增长39%，接近疫情前2015-2019年均值的267亿美元水平。这种交易模式之所以受到青睐，是因为投资者能够针对每个公寓社区进行独立评估和风险管理，减少了整体融资结构变化带来的不确定性。相比之下，组合与实体层面的交易仍未完全回归到疫情前的繁荣水平，短期内存在一定滞后。2015年至2019年期间，超大型交易（即千亿级别的组合交易）在总交易量中占比约25%，而今年第一季度仅占15%，且本季度没有实体层面的交易出现。
组合交易同比增长18%，达到44亿美元，显示大型投资机构仍在逐步加码多户型住宅领域。不同物业类型中，中高层公寓表现尤为突出，交易量大幅增长45%，达到123亿美元。这类物业通常地理位置优越，配套设施完善，成为资本青睐的重点。花园式公寓交易量虽增幅较低，为29%，但仍达到177亿美元，也展示出良好的市场需求。更值得注意的是，中高层物业的组合交易激增141%，这主要归因于2024年第一季度的低基数效应。花园式公寓组合交易也稳步增加22%，市场整体活跃度提升明显。
市场回暖的背后，是投资者对利率波动的适应和风险管理能力的提高。MSCI提醒，公共股权和债券市场的每日波动对多户型住宅市场影响有限，因该市场的反应通常滞后于短期冲击。纽约Ashcroft Capital的首席投资官Scott Lebenhart指出，尽管近期利率出现大幅波动，但这种波动与以往利率调整周期中的波动无异。投资者在新项目评估阶段必须预留足够的利率缓冲，以抵御潜在的资本成本上升风险。综合来看，2025年第一季度公寓交易市场呈现稳健增长态势，体现了多户型住宅作为稳健收益资产的吸引力。单一资产交易活跃表明市场信心回升，投资者愿意逐个评估物业进行入场，显示出市场细分投资策略的成熟。
资本化率的稳定也印证了多户型住宅市场收益的可预期性。不同类型物业的均衡增长进一步丰富了投资选择，为不同风险偏好的投资者提供多元标的。同时，大型组合交易的量虽未完全恢复，但稳步上涨表明机构投资者依然押注多户型住宅市场的长期价值。该市场未来仍将面临利率波动和政策调整的挑战，但凭借其基本面稳定和现金流韧性，多户型住宅有望继续吸引资本流入。投资者需密切关注市场动态，合理规划交易策略，通过灵活的财务模型和风险控制，应对外部环境变化，实现投资收益最大化。未来，随着经济逐步复苏和城市化进程加快，多户型住宅需求将持续增长，带动交易量和价值进一步上扬。
保险起见，投资者亦应关注租赁市场趋势和地方政策变化，灵活调整资产组合，以适应市场新常态。在多变的宏观环境中，及时获取权威数据和深度分析将成为决策的关键，助力投资者在公寓交易市场中把握先机。
