近年来，随着互联网和共享经济的兴起，短期租赁业务在各大城市迅速发展，尤其在公寓物业中，短租现象愈加普遍。短租不仅为房东带来了显著的经济收益，也满足了不同游客和临时居住者的多样化需求。然而，伴随着短租热潮，公寓管理中也出现了一系列矛盾和法律问题，成为业主、物业管理者和租客共同关注的焦点。公寓短期出租的法律框架主要依据意大利2017年6月21日第96号法律第四条，规定仅针对住宅用途的房产及其相关附属设施，如车位、储藏室等。此类合同由个人以非企业身份签订，合同期限最长为30天，租金可包含清洁、换洗及网络等附加服务。短租借助Airbnb、Booking等在线平台连接广泛用户，形式灵活且手续简便，极大地降低了租赁门槛。
虽然短租为房东和租客带来便利，但其在公寓中的实施，却不可避免地引发居民间的矛盾。公寓住户普遍对短租产生的频繁出入、噪音扰民和安全隐患表达担忧。尤其是部分房东将短租变为非法用途，例如利用公寓出租给从事非法活动的人员如卖淫者或贩毒分子，这不仅严重破坏了社区秩序，也引起了邻里的极大不安。面对这些问题，物业管理条例的角色变得尤为关键。根据意大利相关判例，若公寓管理规章明确禁止短租活动，并由所有业主一致同意或随购房合同签署生效，则该规章具备法律约束力，短租方必须遵守。然而，若规章中未明示禁止，则业主有权自行决定短租事宜，无需征求业主大会许可。
这里需要指出的是，短租不改变房屋的住宅性质，法律层面通常不将其视为商业活动或宾馆服务，因此不受某些更严格法规束缚。此外，若租客违反规定滥用房屋或扰乱公共秩序，物业管理有权要求租客改正行为，若无效可采取法律行动。然而，租客与房东在物业规章约束下的责任有所区别。租客作为房屋的现行使用者，须遵守物业规章，不能从事损害他人利益的行为；而房东作为合同主体，对租客的不当行为负有监督和合理管控义务。若房东未尽到应有的管理责任，物业或其他业主可对其提出法律索赔。短租在公寓中的法律约束还涉及公安机关的相关规定。
依据公共安全法典第109条，短租房东必须登记租客的身份信息，并在入住24小时内报送给当地公安部门，否则面临罚款甚至刑事责任。这一条款在保障社区安全和打击非法租赁方面发挥着重要作用。综合来看，虽然短租促进了房屋资源的高效利用，带来了经济效益，却也带来了管理难题和社区安全隐患。对于房东而言，合法合规经营短租，及时履行身份登记义务，选择可靠的租客，是规避法律风险的有效途径。对于物业管理者，则应结合当地法律和小区实际，完善管理规章，依法维护社区秩序，并与公安部门保持沟通合作。居民之间也需增强理解与包容，共同营造和谐安宁的居住环境。
未来，随着共享经济的发展和相关法规的完善，公寓短租的规范化将会逐步推进。充分发挥政府、物业、业主及平台的协同监管作用，是实现经济效益与社区利益双赢的关键。房东应主动了解法律边界，物业管理需加强制度建设，租客也应自觉遵守秩序，唯有如此，才能实现金融收益与社区和谐共存的美好局面。公寓短租的兴起反映了现代社会灵活多样的居住需求，同时要求我们不断调整管理和法律思维，使传统物业管理模式适应新时代的发展，保障每一位居民的合法权益和生活质量。
