近年来，美国住房市场陷入持续低迷，房贷申请数量大幅下降。尽管美国大约62%的人口拥有自住房，但新房贷申请人数的锐减却反映出更为复杂的市场困境。供需失衡、借贷成本升高以及人口老龄化等多重因素交织，使得购房变得越来越困难。面对这些挑战，联邦住房金融局（FHFA）近日宣布正在研究是否允许将加密货币持有量，特别是比特币，计算入住房贷款资格的评估标准之中，此举被认为是促进住房贷款市场活跃度的重要突破。比特币作为全球领先的数字资产，其流动性强、交易公开透明的特点为房贷抵押提供了全新思路。FHFA负责人Bill Pulte公开表示，机构将认真研讨加密货币在住房贷款中的应用潜力，意味着监管层开始认可数字资产在传统金融体系中的地位。
住房危机不仅体现在房源不足，也反映在贷款难度的加剧。建筑速度未能满足市场需求，投资者大量涌入二级房产市场，而真正的购房者却因贷款门槛高企和资金紧张而难以入市。同时，美联储近年来为抑制通胀实施的加息政策，进一步推高借贷成本，令许多有购房意愿的人群望而却步。在这样的背景下，寻找新的抵押品来源成为关键。此前，部分私营贷款机构已经尝试接纳加密货币作为抵押，但大多数联邦支持的贷款项目对这类创新仍持谨慎态度。直到2025年初，美国证券交易委员会（SEC）撤销了将加密货币视为负债的会计规定，才为金融机构开展加密货币抵押贷款创造了条件。
实质上，若FHFA正式认可加密货币资产，将极大拓宽住房贷款的受众范围。2024年，美国联邦住房管理局（FHA）就发放了超过76万笔住房贷款，总金额达2300亿美元。这一庞大市场的开放，将为持有比特币的潜在购房者提供新的融资渠道。比特币抵押的最大优势在于其区块链技术支持下的公开账本，能够为贷款方提供清晰不可篡改的资产所有权和交易历史。正如业内分析师所指出，比特币的高流动性和透明的托管属性，使其成为理想的贷款抵押品。但比特币价格的高波动性也带来风险。
价格急跌可能引发追加保证金或强制出售的风险，这对贷款机构和借款人均提出了更高的风险管理要求。业内专家认为，虽然在技术和风险控制上存在挑战，但通过先进的风控模型和智能合约等区块链创新，可以有效缓解相关风险。更重要的是，加密货币的广泛普及正在改变传统金融格局。根据国家加密货币协会的报告，2025年约有6500万美国人持有加密资产，绝大多数投资组合规模在5万美元以下，显示加密货币已经成为普通投资者理财的重要组成部分。允许借款人利用加密资产作为购房资金来源，将鼓励更多普通投资者进入房地产市场，缓解因贷款资格限制带来的购房难题。当前市场已有少数创新型贷款机构如Milo和Strike，提供加密货币抵押的贷款服务，尽管客户群体多为高净值投资者，但这说明市场对这种融资模式的需求正在增长。
Milo的CEO Josip Rupena提到，许多客户通过加密货币成功购买第二套住房或投资物业，反映出传统银行无法满足的融资需求正逐渐被新兴金融科技填补。同时，这些机构也强调了市场风险和必要的合规要求，提醒借款人应谨慎管理资产和贷款合同。监管层的积极姿态不仅为加密货币赋能了更多实体经济场景，也推动了房地产市场的数字化融合。若FHFA通过相关研究和政策支持，未来加密货币抵押贷款有望纳入更多联邦项目如FHA、VA和USDA贷款体系，真正实现数字资产与住房金融的深度融合。由此，购房门槛有望降低，借贷渠道更加多元化，也为缓解住房危机注入新的活力。综合来看，联邦住房金融局对比特币和加密货币资产的认可，标志着美国住房金融监管的一大突破，体现了金融创新与传统房市政策的有机结合。
在数字经济时代，这种创新有助于释放潜在购房资金，改善住房市场的资金链短缺问题，同时也推动加密产业的合法化和主流化发展。未来，随着监管框架逐步完善和技术风险管控手段的成熟，比特币等数字资产在住房贷款领域的应用将逐步推广，惠及更多普通购房者。对于政策制定者、金融机构和购房者来说，紧密关注这一趋势，将为应对美国乃至全球住房市场的结构性挑战提供重要参考和借鉴。随着数字资产生态的持续扩展，比特币或将成为解决住房贷款难题的关键砝码，引领住房金融进入更加开放与多样化的新阶段。
