美国房贷监管机构在住房危机中考虑比特币的新角色

近年来，美国住房市场经历了持续的压力，住房供给不足、房价高涨以及贷款利率上升等多重因素交织，使得购房难题愈发严峻。在这种背景下，房贷申请数量显著下降，尤其是在抵押贷款的发放方面，呈现出近历史低点的趋势。联邦住房金融局（FHFA）作为负责监管主要联邦住房贷款机构的核心监管机构，其负责人比尔·普尔特（Bill Pulte）近日宣布，机构正在认真研究加密货币，特别是比特币，作为抵押贷款资格评估的一部分。普尔特表示，FHFA将“研究加密货币持有量与抵押贷款资格的关联”，这意味着比特币可能在未来帮助购房者证明资产能力，获得贷款批准。美国的房屋拥有率长期稳定在62%左右，然而新的贷款申请人数却在近年有明显下滑，主要原因包括住房供应的不足、房地产投资者对市场的占有加剧以及老年房主选择继续居住原房而非迁往养老设施等。与此同时，联邦储备委员会为抑制通胀而不断提高利率，进一步限制了借贷能力，推高了购房门槛。

普尔特则直接公开批评美联储的利率政策，甚至呼吁时任美联储主席杰罗姆·鲍威尔辞职。面对种种困难，FHFA寻求通过创新途径缓解购房者融资压力，把目光转向比特币乃至更广泛的加密资产。此前，某些小众贷款机构已提供使用加密货币作为抵押的服务，但这仍处于行业边缘，缺乏官方认可。FHFA若正式允许将加密资产计入联邦支持的抵押贷款项目，无疑将释放庞大市场潜力。2024年，美国联邦住房管理局（FHA）单一项目的抵押贷款发放超过76万单，金额超过2300亿美元，这些规模庞大的联邦贷款项目如果接受比特币作为抵押品，预计会显著改变贷款格局。值得一提的是，在2025年初之前，美国证券交易委员会（SEC）施行的会计规则SAB 121要求金融机构将加密货币视作负债，而非资产，限制了银行开展针对加密货币的贷款业务。

这一规则在唐纳德·特朗普总统执政早期被迅速废止，为加密金融创新扫清障碍。尽管如此，目前联邦项目如FHA、退伍军人事务部（VA）和农业部（USDA）支持的贷款尚未允许借款人使用加密资产作为合法抵押，甚至用加密货币变现的美元支付首付也并不被完全接受。专业理财顾问建议购房者在依靠比特币资金时必须保留完整的交易和资金证明，以确保贷款审批顺利。比特币支持者对FHFA的开放态度表示欢迎。他们强调，比特币具备独特优势：其公开透明的区块链系统为资金流向提供清晰的审计路径，极大便利了贷款机构对资产的验证和审查。比特币的流动性和公开账本属性，令其成为理想的贷款抵押品。

不少业内分析人士认为，比特币甚至有助于降低由FHFA监管的抵押贷款支持证券市场的风险，优化资产负债管理。虽然目前支持加密货币抵押的贷款机构数量有限，且主要吸引拥有大量加密资产的投资者，面向二手房、度假房或投资型物业贷款。Milo贷款公司要求客户持有加密资产总额至少覆盖贷款金额，这种模式虽然门槛较高，但有效满足了部分资产流动性不足的购房者需求。另一方面，加密贷款的波动性风险不容忽视。比特币价格的剧烈波动可能导致抵押价值快速缩水，触发追加保证金或强制清算，给借贷双方带来挑战。此外，将传统稳定的收入和资产模型替换为价格波动频繁的加密资产抵押，要求贷款机构建立全新、复杂的风险评估模型，这对监管和风控能力提出了更高要求。

尽管如此，加密货币持有者在美国正逐渐普及。根据2025年“国家加密协会”发布的数据显示，约有6500万人，即20%的美国人口，持有不同规模的加密资产，其中74%的投资组合规模不到5万美元。允许利用这些加密资产作为抵押或首付来源，可大大拓展购房贷款覆盖人群，促进房屋购买率的提升。美国住房贷款监管机构将加密货币纳入视野，反映了主流金融对于数字资产接受度的提升，也彰显出在经济和市场压力下创新求变的决心。随着更多明确和合理的政策出台，预计加密资产与传统房地产金融服务的结合将日益深化，推动全球房地产融资模式发生深刻变革。美国住房危机与加密货币金融创新的交汇，为购房者、监管机构以及加密领域投资者带来了新的机遇与挑战，未来的发展值得各方密切关注。

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