2024年,当乔治亚州格温内特县的寡妇金伯利·格拉维特(化名)因经济困难求助于一家自称能"救急止赎"的公司时,她万万没有想到自己签下的一份保修契约会引发一连串令人震惊的法律纠纷。到2025年,她面对的不是救助,而是来自另一家名为Georgia Venture Investment Company的公司提起的诉讼,法院作出默认判决,要求她将房屋出售给原告;她的家人称房屋并未接收到任何款项,母亲甚至因精神压力被送入精神卫生机构治疗。这起事件不仅暴露了房地产救助服务中的灰色地带,也提醒所有房主,尤其是老年人和经济脆弱群体,产权转移和契约签署背后的风险。本文将从事实回顾、法律与产权基础、常见骗术类型、面对类似情形的可行救济和预防建议等角度,系统梳理如何识别风险、保护权益并寻求帮助。 事件回顾与关键节点 据当地媒体报道,格拉维特在与贷款出现逾期时,联系了名为Homesaver 911的公司寻求"救助"。在所谓的救援安排中,她签署了一份保修契约(warranty deed),将房屋产权过户给该公司。
公司向她承诺该过户为暂时安排,待其偿还贷款后会将产权返还。然而,产权似乎被转移给另一家公司Georgia Venture Investment Company,该公司随后提起诉讼,称双方在2023年达成了150,000美元的买卖协议,格拉维特未按约交付,遂请求法院判令强制出售并支付购买价。法庭在被告未按时应诉的情况下作出默认判决,判定出售条件成立。原告声称已多次向被告交付款项,但被告拒收;而被告家属则坚称从未收到任何款项。此类争议中的关键问题包括契约类型、过户记录、付款凭证、是否存在胁迫或误导性陈述以及法院程序是否因一方未能有效抗辩而导致不利后果。 产权与契约基础常识 理解几种常见的产权文件和过户方式有助于判断风险。
保修契约(warranty deed)通常表明出卖人对产权有一定保证,是一种较强的所有权转移文书。与之对照的是放弃契约(quitclaim deed),后者不保证产权的完整性,仅将出让人对该项财产的所有权或权益转移到受让人名下。在所谓"救助"安排中,若房主被要求签署任何形式的契约,必须清楚该契约会否立即终结其对房产的所有权,以及该契约是否会被记录在县记录处。房产转移一旦在县级记录处登记,便对公众形成公告效力,其他潜在买家或债权人通常可以通过链式记录追溯所有权变动。 法院诉讼与默认判决的风险 如果房主在诉讼中未能及时应诉,法院可能做出默认判决,这意味着原告提供的事实将被接纳而不对答辩方进行实质审查。默认判决在地产纠纷中后果严重,可能导致强制过户或执行。
面对已登记且法院已裁决的出售命令,房主仍可通过程序性救济尝试撤销或设定异议,例如提出撤销默认判决(motion to set aside default judgment)或者主张因欺诈、胁迫、重大误述或瑕疵服务造成的无效契约。要想成功抑或推翻判决,通常需要在法定时间内向法院提出具备充分证据的申请,并证明未应诉是因正当理由或被误导进入错误程序。 常见的"救助/防止止赎"骗局模式 针对因失业、疾病或其它经济困难而面临止赎风险的房主,市场上确实存在合法的房屋顾问与救助服务,但也充斥着以高风险或非法手段牟利的机构。常见模式包括要求房主签署将产权短期转移的契约,承诺"租回"或"再转回";在房主不完全理解文件含义或未获得独立法律建议下完成过户;将产权再次转卖给第三方公司以制造资金流转的表象;通过欺骗性陈述、隐瞒重要信息或诱导放弃抗辩权利进而取得法院有利判决。这些做法往往针对老年人或语言、法律知识有限的群体,因为他们更易相信所谓的"专家建议"或因为恐惧失去住所而草率签署文件。 可行的法律与行政救济路径 如果发现自己或家人处于类似境况,首要行动是收集并固定所有相关证据。
保存合同副本、记录与公司的通信、电邮、短信、付款凭证、银行记录以及任何见证人陈述。前往县级记录处查询房屋的产权记录、契约记录和任何相关的留置权或诉讼文书,打印并复印备案。尽快联系有经验的房地产或消费者保护律师进行初步咨询;如果经济困难,可寻找当地法律援助机构或老年人权益组织提供帮助。针对法院已经作出的默认判决,可以在法定期限内向法庭申请撤销默认判决或申请审理,理由可以包括未被合法送达传票、被误导或受胁迫签署文件、存在欺诈行为等。若契约签署涉及欺骗或不公平交易,可考虑提起撤销契约或提请衡平救济的诉讼,主张该契约因不公平或非法手段而无效。 向监管与执法机构投诉以获得支持 在许多案件中,涉及的所谓救助公司可能触犯消费者保护法、房地产法规或构成欺诈行为。
受害者及其家属应当及时向联邦与州级监管机构投诉,包括向佐治亚州检察长办公室的消费者保护部门、联邦消费者金融保护局(CFPB)、住房与城市发展部(HUD)和联邦存款保险公司(FDIC)举报可能的诈骗行为。如果公司自称代表金融机构或有与银行的合作,也应向相关银行或贷款服务机构核实该公司的身份和行为。此外,可向州房地产委员会或经纪人监管机构举报涉案公司或个人的执业行为,促使监管部门调查并采取行政措施。 如何在日常生活中预防类似风险 首先,在签署任何与房产有关的文件之前,务必寻求独立法律意见,尤其当涉及所有权转移、贷款或预付高额费用时。避免匆忙签字,对任何承诺"零风险"或"保证返还产权"的声明保持警惕。向县记录处查询契约记录,了解自己的产权是否已被记录变更。
家属应关注年长亲属的财务活动,定期检查与房产、贷款相关的账单与通信。若考虑通过第三方安排短期产权过渡以应对止赎,应优先选择信誉良好的非营利住房咨询机构或由银行提供的贷款修改、再融资方案,避免私营机构承诺超出常规的"快速解决"方案。 媒体与公众监督的重要性 像格拉维特这样的个案之所以能进入公众视野,部分原因是媒体报道激起了社会关注,促使相关部门加紧审查类似行为。媒体监督能够让更多受害者被发现,从而联手维权并推动监管机构采取行动。社区组织与老年权益倡导者也在提醒公众加强防范,推动立法提高对不透明房地产救助交易的管控,例如要求在短期产权转移协议中提供更多书面披露、延长撤销期以及强化对高风险中介的监管执照要求。 结语与建议 面对房屋产权被转移、法院作出不利判决或收到驱逐通知的情形,最重要的是冷静收集证据并迅速寻求法律援助。
不要对任何声称已经支付款项却要求你"自行领取"的说法妥协。通过查询县记录、请律师评估契约效力并在法定时限内采取程序性救济,仍有可能扭转局面。同时,加强对亲友的关怀与财务监督、提高对"救助"承诺的怀疑意识以及利用政府和非营利资源能有效降低风险。对于已经成为受害者的人,合理运用法律与行政渠道、争取媒体与公众的关注,并借助社区支持,往往比独自应对更有希望寻得公正与补救。 如果你或身边的人正面临类似困境,建议尽快联系当地法律援助、州检察长消费者保护部门或房屋咨询机构,获取专业评估与紧急保护措施建议。切记,任何涉及产权转移的决定都应建立在完整信息和专业咨询之上,以免在绝望时做出无法挽回的选择。
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