近年来，随着人工智能和大数据技术在各行各业的深度应用，房地产租赁市场也迎来了一场数字化革命。RealPage作为一家总部设在德州的软件公司，开发出了一种运用先进算法设定出租房屋租金的软件工具，这为房东们提供了定价参考。然而，这种借助数据驱动的租金定价方式，却在多个美国城市引发了激烈争议和法律挑战。多个城市因担忧租金算法助长租金过快上涨，纷纷颁布禁令，阻止使用此类基于算法的租金定价工具。然而，最近共和党提出的税改议案，可能会为RealPage等涉及此类技术的企业带来政策保护，使其免于多地禁止软件使用的困境。RealPage的租金算法为何引发如此争议，相关法规又如何影响行业发展，成为当前极具关注度的热点话题。
RealPage的租金算法基于大数据和人工智能技术，通过整合大量租赁市场的历史数据、周边市场供需情况、住房特点及其地理位置等因素，精准预测出租单元的最优租金价格。这种定价模式本质上试图帮助房东实现收益最大化，将市场供需信息和租客支付意愿转化为一个算法定价模型。然而，在某些地方政府和消费者眼中，这种算法可能被房东用作隐性涨价工具，加剧了本已紧张的住房负担问题，引发了对租金不公平上涨的担忧。 近年来，包括旧金山、费城、普罗维登斯以及泽西市等多个美国城市先后颁布禁令，禁止在本地使用RealPage租金算法软件。政府官员指责这些算法通过收集和分析大量敏感的租客和市场数据，助长了房东之间的价格协同，实质上推动整体租金水准攀升，进一步恶化住房负担问题。很多租户权益保护者认为，这些算法掩盖了房东和管理公司之间可能的非法勾结，影响市场公平竞争。
而当地政府采取的禁令，也体现了他们通过政策手段维护租客利益的决心。 面对多地禁令和民事法律诉讼的压力，RealPage积极应对，一方面针对部分城市禁令发起诉讼，试图通过司法途径推翻地方政府的限制，另一方面则加强游说力度，以促进政策制定者的理解和支持。全国多户住宅协会等行业组织也站在RealPage一方，强调美国住房供应紧缺才是租金上涨的主要驱动力，算法定价不过是市场自动调节的表现，否认算法是租金攀升的罪魁祸首。这种论述反映了对当前房地产市场供需关系的另一种解读，强调技术应用的重要性和合理性。 然而，形势在近期迎来转机。美国共和党在2025年5月22日通过了一项新的税改法案，该法案内含一项关键条款，明确规定在未来十年内，采用人工智能技术做出的价格决策具有法律优先权。
这一条款如果成为正式法律，将大大限制州和地方政府针对基于算法的租金定价软件使用禁令的执行力度，意味着如RealPage和Yardi系统这类公司的抗风险能力将显著增强。该法案同时未阻止司法部门针对RealPage发起的民事诉讼，表明针对潜在违法或不当行为的法律监督依然有效。 地方政府对该议案并不买账。普罗维登斯市议会主席瑞秋·米勒明确表示，如果该法案通过，该市现有的对RealPage软件的禁令将无法得到执行。她透露，多地政府计划首先对联邦政府提起诉讼，质疑该联邦政策的合法性，同时将继续加强租户保护法规，特别是租金控制措施，以遏制算法可能导致的租金飙升。在泽西城市议员詹姆斯·所罗门看来，租金管控是应对类似算法驱动价格上涨的最有效武器。
该地区近期成功禁止RealPage软件的案例，正反映了地方政府为保障租户权益采取积极行动的决心。 在司法领域，RealPage正积极通过诉讼的方式挑战地方禁令，例如在加州伯克利的案件中，试图推翻该市针对其软件使用的限制。同时，地方政府与消费者权益组织也在持续推动司法层面的抗争，形成联邦与地方、企业与租户之间围绕算法定价展开的拉锯战。 这场风波除了呈现技术创新与监管政策之间的矛盾，也暴露出美国住房市场深层次的结构性问题。一方面，人工智能技术确实为租金定价提供了更科学的数据依据和市场效率，促进了信息透明化；另一方面，技术的运用若缺乏有效监管，容易加剧收入不平等和住房负担，尤其是在房源有限、需求旺盛的城市。如何达成技术发展与社会公平的平衡，成为政策制定者和行业的重要课题。
房地产行业专家指出，此次共和党提出的税改议案，是技术保护政策与地方自治权利之间冲突的缩影。税改法案作为联邦层面的规范，为企业提供了一定的法律庇护，减缓了地方禁令对租金算法应用的冲击，但也引发了关于权力分配的争论。未来数年，随着人工智能技术的深入发展，这类类似的法律冲突或将在更多行业和领域频繁出现。 对于消费者而言，租金算法影响着千家万户的居住成本。如何增强算法透明度，确保数据使用合规，并引入公正的评估机制，是避免算法滥用的重要保障。专家呼吁建立对算法定价的行业标准与政府监管框架，既促进技术创新，也保护消费者利益。
租户权益保护组织也强调，应加大对住房市场供应的投入，减少对算法的单一依赖，从根本上缓解住房压力。 展望未来，RealPage和类似公司能否在保障创新的同时赢得社会信任，将取决于其是否能有效回应公众关切和监管要求。同时，立法机构如何在促进技术发展与维护公共利益之间寻求平衡，也将深刻影响美国住房市场的走向。租金算法风波提醒我们，技术并非万能，只有将技术成果与社会价值相结合，才能实现真正的可持续发展和公平共享。随着GOP税改法案的推进，预计围绕算法定价的法律与政策争议将持续成为媒体和公众关注的焦点。
