新建住房如何有效降低旧有经济适用房租金压力

美国正面临着严重的住房短缺危机，尤其是在低收入社区，这种危机表现得尤其明显，推动着这些地区的房租持续快速上涨。根据Pew慈善信托基金会最新发布的分析报告，虽然新建住房大多属于高价市场，但它们对整个租赁市场，尤其是老旧经济适用房的租金增长起到了压制作用。研究数据显示，住房供应的增加不仅在整体上缓解了租金上涨，同时对低收入群体居住的老旧住房租金影响最大，从而帮助这些最脆弱的租户缓解了住房负担。住房短缺到底如何影响不同经济阶层的社区，为什么建设更多住房能够带来如此深远的影响，有必要从宏观和微观两个层面深入探讨。 美国的住房短缺由多种因素造成，限制性土地使用政策和分区法律是推动房屋供应不足的主要原因。数据显示，自2017年至2024年，美国主要都市区的租金上涨了约49%，其中低收入社区租金涨幅明显高于高收入区域。

特别是在最低收入四分位数的社区，房租较高收入社区平均上涨多达10个百分点，显示出租金压力的不均衡分布。 此外，住房市场内的迁徙链效应导致了租金上涨的连锁反应。新建的高端住宅进入市场后，原本居住于高收入社区的人群迁入中等收入区，进而由中等收入者迁入低收入区域。这种链式流动理论由南达科他大学经济学家Evan Mast提出，立证了新住房在富裕地区的建设实际上释放了其他低收入社区的住房压力。据统计，每建造100套高端非补贴公寓，大约会释放70套中低价位住房，从而带来缓解租金高涨的效果。 研究以Zillow提供的1,654个邮编区域数据为基础，结合美国人口调查局的经济统计，分析了2017年至2024年间不同区域的住房供应增加和租金变化。

结果表明，市场整体每增加10%的住房供应，租金增长率便低5%。对具体街区而言，新房供应增长10%对应的租金增长抑制幅度为1.4%。这在实际金额上相当于高供应地区的租金一年可节省约470美元，而在增加供应的特定邮编区域则可节省约120美元。 可见，提升区域整体住房供应的效果远超过仅局部增加住房数量，扩建整个都市区的住房能够实现更显著的租金抑制及居民生活改善。反之，像芝加哥、洛杉矶和纽约这样长期限制住房供应增长的城市，不仅租金上涨剧烈，也频繁发生居民流离失所的现象。实际上，限制住房供应极大地加剧了弱势群体的租金负担，使得超过四分之一的租户不得不将收入一半以上用于支付房租。

租金负担过重是全国性问题，约有一半的租户处于支付其收入30%以上租金的成本负担状态。 那么，为什么新建住房在老旧经济适用房市场中能产生如此明显的降租效应？这与租赁住房市场的供需竞争机制紧密相关。多数新建住房定位较高端，租金远高于低收入租户可承受水平，因此不会直接满足他们的住房需求。相反，新房供应增加减少了整体市场对有限低价住房的依赖和过度竞争，促使老旧房源的租金涨幅放缓，甚至出现下降趋势。Pew分析数据显示，2023年至2024年，在11个住房供应增长超过10%的大都市区，Class C级（即老旧且经济适用型）的公寓租金平均下降明显，远超Class A（新建或高端）及Class B（较新且维护较好的中档）公寓。这一发现进一步证实新建住房降低老旧房租的积极效应。

以奥斯汀为例，该市新房供应快速增长，Class C公寓的租金降幅达到11%，成为大都市区中降幅最大的城市。而供应增长较低的休斯敦，租金降幅明显不及其他高供应城市。综观全国大约41,000座大型公寓数据，也呈现相同趋势，住房供应增加所在都市区老旧低价房租金涨幅明显受抑，贫困社区的成本压力有所缓解。 租赁市场的搬迁链机制和整体住房供应增加的协同效果，为低收入群体带来了希望。特别是在住房紧张的低收入社区，新建高端住房激活了市场流动，为经济困难群体释放了存量住房。通过打破“租金螺旋”式上涨的恶性循环，促进供应多样性，保障了社会经济弱势群体的居住权利。

然而，要实现这一积极进展，政策环境的转变至关重要。许多城市采用严格的分区管理以限制新住房建设，阻碍了市场供应的自然增长。改革这类规制，鼓励增加住房供应，尤其是在就业密集且生活便利的城区，对于稳定租金、实现住房正义意义重大。 另外，支持多样化的住房形态开发，如微型住房、集体居住空间等，也能为中低收入居民提供更多选择，有效缓解住房需求压力。采用创新建筑技术和提高土地使用效率，可降低新房建设成本，使住房价格更具亲民性。 总的来说，住房供应不充足是当前美国房租高涨的重要根源。

Pew的最新研究明确指出，通过扩大新住宅建设，尤其是在住房市场活跃的地区，可显著降低老旧经济适用房的租金压力。尽管新建住房多定位于较高档市场，但其对整个租赁生态系统的“溢出效应”极其重要。政策制订者应以此为据，积极推动放宽建设限制，增强市场住房供给，确保弱势群体能够负担得起住房，进而助力构建更加公平、包容的城市社区。