2024年12月18日,美联储宣布将基准利率下调25个基点,将联邦基金目标利率区间调整至4.25%至4.5%。此次降息是美联储连续第三次采取宽松措施,而今年以来累计降息已达100个基点。尽管降息是预期之中,但美联储也发出信号,未来降息步伐可能放缓。此次政策调整及背后的经济考量,对美国乃至全球的金融市场产生深远影响,尤其是对抵押贷款利率和房地产市场的影响备受关注。面对经济持续扩张和劳动力市场的韧性,美联储在平衡通胀压力和经济增长之间寻找微妙的政策平衡。美联储公开市场委员会在声明中指出,尽管通胀有所缓和,仍处于较高水平,因此在决定未来货币政策路径时,将综合考虑经济数据、风险平衡以及通胀预期变化。
通胀数据方面,2024年11月消费者价格指数同比上涨2.7%,核心通胀(剔除食品和能源)则上升至3.3%。从劳动力市场来看,11月份新增非农就业人数达到22.7万个,远超过去12个月的月均值18.6万个,显示就业市场依然强劲。专家们指出,通胀的缓解过程存在较长且不确定的时滞,尤其是租金、汽车保险和服务业等价格调整较慢的项目,持续对通胀曲线造成影响。穆迪高级董事Chris Stanley强调,持续的通胀压力将使利率风险转化为信贷风险,尤其影响临近到期的商业房地产贷款,进而抑制抵押贷款发放和房地产市场活跃度。此次降息几乎完全符合市场预期,CME集团的FedWatch工具显示约98%的交易者预测降息25基点,少部分人预期利率保持不变。尽管如此,部分经济学家对降息的合理性提出质疑,尤其是在核心和整体通胀回升的背景下。
穆迪经济研究主管Ermengarde Jabir认为,降息时机可能欠佳,尤其考虑到商业房地产压力加剧、可自由支配支出变化及地缘政治紧张局势,可能进一步助长通胀风险。她警告称,自今年9月开始的连串降息措施可能没有充分反映当前宏观经济环境,包括持续低失业率和强劲GDP增长。美联储还发布了2025年的经济预测,预计实际GDP增速从9月的2.0%微增至2.1%,失业率预计从4.4%降至4.3%。然而,个人消费支出(PCE)通胀预期有所上调,从2.1%升至2.5%,核心通胀预期也由2.2%升至2.5%。因此,联邦基金利率的预测路径调整至年末3.9%,高于此前9月的3.4%,这体现了未来降息幅度预计将减半至50个基点。美联储主席杰罗姆·鲍威尔在新闻发布会上表示,现阶段劳动力市场并非推动通胀的主要因素,因而无需通过进一步降温劳动力市场来压制通胀。
然而,面对通胀的不确定性,政策制定者选择更为谨慎的步伐。鲍威尔比喻道,面对不确定的路径时,采取缓慢动作就像是在浓雾或黑暗中前行,需要小心翼翼。他表示,美联储及大多数经济预测者依然认为将通胀降至2%的目标是可行的,不过可能需要一到两年时间完成。当前货币政策已明显转为较宽松状态,决策者将更灵活地调整未来政策,没有既定路线图,整体经济前景依然乐观。展望未来,越来越多的经济学家和市场分析师预期,在通胀稳定或进一步下降、劳动力市场无重大下行风险的前提下,降息步伐将持续放缓。Rithm Capital的市场专家指出,尽管贸易政策和移民问题带来一些不确定性,但企业高管和小企业主的招聘预期及价格预期有所改善。
此外,从房地产市场角度看,HousingWire数据显示,截止本月30年期固定抵押贷款利率约为6.85%,较上周微降2个基点,15年期平均贷款利率为7.02%,微升1个基点。第一美国家高级经济学家山姆·威廉姆森评论称,美联储渐进式的宽松策略意味着整体借贷成本将在较长一段时间内保持偏高水平,包括与10年期国债收益率密切相关的抵押贷款利率。他预测,到2025年底,抵押贷款利率可能降至6%中低区间。抵押贷款利率的下调潜力有望激活部分住房市场需求,但由于许多现有房主锁定了此前较低的贷款利率,市场或将维持一定程度的停滞。惠誉高级主管埃里克·奥伦斯坦强调,尽管美联储连续降息,但通胀压力依旧使得国债收益率保持高位,抵押贷款发放量将在2025年获益,因市场上仍有接近2万亿美元利率高于6%的抵押贷款需进行再融资或转换。综上,联邦储备局的最新政策调整表现出在经济稳健增长与抑制通胀之间的谨慎平衡。
连续降息表明货币政策正在逐步放松,但降息步伐放缓和对通胀风险的重新评估则体现出政策制定者对长期经济健康和结构性风险的关注。全球投资者和市场参与者应密切关注未来经济指标动态,以及时调整投资策略和风险管理措施。对于普通消费者和房地产市场参与者而言,预计未来借贷成本仍将受到美联储货币政策及通胀走势的双重影响,合理规划借贷与购房时机显得尤为重要。随着2025年临近,美联储的货币政策路径将在多变的全球经济环境中继续发挥关键作用,全球市场动态也将随之发生深刻变化。 。
