近年来,废除房地产税的声音在美国的一些保守派地区悄然兴起,特别是在共和党内部分子中,这一观点似乎获得了不少关注。然而,透过数据和历史经验,我们可以清楚看到这一做法隐藏的巨大风险和潜在的恶果。房地产税不仅是许多州和地方政府重要财政来源,也是维护社区公共服务、促进经济稳定发展的关键。彻底废除它,可能会让一些红州陷入类似加州的经济衰退陷阱,阻碍年轻家庭的居住选择与发展前景。房地产税之所以难以被取代,根本原因在于其稳定的税收结构和对地方预算的支撑能力。不少试图废除该税收的州,如得克萨斯,曾两次尝试立法但均告失败。
原因在于替代方案的财政压力过大,取而代之的销售税如果要覆盖全部的房地产税收入,税率将飙升至近20%的历史极高水平,而这也引发了民众的强烈反弹。更关键的是,单靠短期预算盈余补贴房地产税无法持续,且这样的补贴往往来源于通货膨胀带来了额外的销售税收入或脱胎于波动极大的油气收入基金,使得财政稳定性存在隐患。公平性问题也不容忽视,像得克萨斯这样利用油气资金"救助"房主,而普通民众却承担着涨价压力,无形中加剧了财富不均。而在相邻的阿拉斯加,他们的永久基金通过向所有公民发放股息,实现了资源红利的普惠,这样的制度设计值得借鉴。 对于房地产税的认知,民意调查显示人们对联邦所得税的厌恶程度远高于对房产税的反感度,且每个州都设置了某种形式的房地产税,说明其在选民中的接受度比预期更高。加州就是一个有代表性的失败案例。
加州通过70年代实施的第13号提案,将房地产评估价值冻结于1976年,并限制了税率及评估增幅。这一政策虽然未完全废除房地产税,但却导致了严重的税收不公平,老房主和新房主之间负担差异巨大,甚至形成了世袭地产贵族阶层。税收负担转移,让年轻家庭面临着高昂的住房成本和教育资金短缺,另一方面加州顶尖的所得税率和企业税率也给投资和就业带来了沉重挑战。与加州状况相似的还有夏威夷和纽约,这两个州也因为过低的房地产税或复杂的税务体系,导致了人口外迁、住房难题和福利资源配置不均。尤其是夏威夷,尽管房产税极低,但伴随的是高企的所得税和贫富分化加剧,房地产成为富豪炒作的金融资产,严重挤压了中低收入家庭的生存空间。纽约市复杂且不平等的房地产税体系,反而抑制了租赁市场的发展,租金控制措施也被富裕阶层利用,形成一种不合理的阶层固化。
这些蓝州案例为红州敲响了警钟:废除房地产税的理想化设想将带来不可预料的负面效应。与之相对的是更为理性且具有实操性的改革方案 - - 普遍建筑物免税(Universal Building Exemption)。这一政策主张将房地产税重点转向土地本身的未开发价值,免除建筑物和附属设施的税负,从而促进住房和商业用房的建设。该措施不仅能保持税收收入的稳定,还能激励使用土地的合理开发,避免城市核心区因土地储备不当导致的低效利用与城市蔓延。普遍建筑物免税受到广大经济学家及保守派思想家的支持,具备收支平衡、推动经济增长与家庭友好型政策的优势。该模式在宾夕法尼亚等地曾有成功先例,显示企业设立和住房建设均有显著提升。
政策设计合理的话,普通中产家庭可实现税负降低,而持有大量未开发城市土地的投资者则承担更多税收责任,形成良性的激励机制。政策还可结合现有的老年人豁免,保障老龄群体的住房安全,避免不公平加重年轻家庭负担。更重要的是,普遍建筑免税解决了单纯的住宅免税对租户和商业楼宇无益的问题,使得整体税制更加公平和有效。在土地价值被合理税收的同时,房地产不会成为富人炒作的避风港,有助于缓解住宅短缺和房价攀升问题,从而改善年轻家庭的居住条件与经济活力。废除房地产税的念头虽在民间有其市场,但从财政稳定性、经济效率、公平性与社会可持续发展角度来看,弊远大于利。像得克萨斯、佛罗里达等红州若想避免加州、夏威夷等蓝州的经济困境,应当从根本上改革而非简单废除物业税,推动以普遍建筑物免税为核心的转型,为年轻家庭营造更加负担得起且充满希望的未来。
综上所述,未来的税收政策应当与促增长、促就业、促家庭发展的目标相一致。废除房地产税不是终极方案,理性的调整与结构性改革才能实现经济的健康持续繁荣。各州决策者需要以数据和经验为依据,结合本地实际,设计出既能减轻民众负担,又能保障公共服务、促进公平正义的税收体系,避免重蹈覆辙,实现真正意义上的税制现代化与社会进步。 。
