2025年6月18日，按揭市场迎来了较为平稳的利率调整，根据弗雷迪麦克（Freddie Mac）的数据，30年固定利率按揭利率小幅下调了三个基点，降至6.81%，相比一年前的6.87%，呈现出缓慢回落的趋势。与此同时，15年固定按揭利率也略微降低了一个基点，达到5.96%，较去年同期的6.13%有明显优势。当天，美国联邦储备委员会（Fed）宣布维持短期基准利率不变，这一“按兵不动”的决定未能带来利率的剧烈波动，但却让市场在持续观望中维持了低位徘徊的态势。综合来看，当前按揭利率走势适合购房者和再融资者借助较低成本锁定长期财务支出。联邦储备委员会的政策是影响按揭利率的关键因素，但同时，经济增长预期、通胀水平以及就业市场表现等宏观环境同样决定着利率的波动方向。联储的此次决策意味着短期内利率将维持稳定，市场普遍不看好在9月之前会有进一步降息的空间。
默认情况下，按揭利率的下降反映出债券收益率的降低，债市对未来经济成长预期的谨慎态度正推动利率小范围调整。这对买家是一个信号，意味着短期内锁定较好利率将更具优势。现行按揭利率划分明确，30年固定利率对资金需求较高但预算稳健的购房者而言仍旧是最主流的选择。这种类型的按揭能够实现月供平均化，降低个人财务压力，同时规避未来利率变动的风险。与此不同，15年固定按揭利率更低，整体利息支出大幅减少，但月供压力相对提高。想要在较短时间内还清按揭的购房者，更倾向于选择15年期。
同时，根据最新的Zillow数据，现阶段30年固定按揭平均利率为6.73%，15年则保持在5.96%，较前述弗雷迪麦克的全国平均数据略有不同，显示区域市场和贷款机构定价差异的存在。调整期按揭（Adjustable Rate Mortgages，简称ARM）则因为可变利率机制，呈现出不同的风险与收益组合。以5/1 ARM为例，其利率目前约为6.90%，7/1 ARM约为6.88%。这种按揭类型在初期通常具备较低的固定利率，可吸引计划在数年后出售或再融资的购房者。ARM的利率浮动特性增加了未来财务不确定性，但短期内月供较低依然具备吸引力。再融资市场同样反映出当前利率环境的温和回落趋势。
Zillow数据显示，30年期再融资固定利率约在6.85%，略高于首次购房利率，符合常规预期，即再融资利率通常高于购买时利率。通过再融资降低利率，购房者可以减少利息支出，缩短还款期限亦可减轻未来负担。但需要注意的是，再融资过程中的手续费及相关成本，通常占贷款金额的2%到6%，购房者应权衡节省利息和支付成本的利弊。提高信用评分、降低债务收入比是获取优惠再融资利率的重要条件，贷款期限的缩短虽然利率更低但月供增加，需根据自身财务状况审慎选择。长期以来，按揭利率受联储基准利率走势主导，但微观层面的市场竞争、信贷政策调整等因素同样发挥作用。联储维持利率不变的信号短期内确保了金融市场的平稳，投资者及购房者预期未来数月利率大幅变动的可能性较低。
当前经济环境中，通胀压力有所缓解，尤其是住房成本部分虽仍较高，但整体通胀指标趋于稳定，有助于利率维持低位。对于购房者而言， 6%至7%的按揭利率虽然比历史低点有所上升，但结合长期贷款的收益及成本分摊，仍属合理水平。合理利用利率较低的时机，有助于打造稳定的家庭财务基础。随着房贷利率处于相对波动的区间，购房者在选择贷款期限时需全面考虑个人财务规划与风险承受能力。30年固定利率贷款虽利息总额较高，但更适合注重财务灵活性的家庭。15年期贷款适合希望快速积累房产净值，且有较强还款能力的购房者。
选择调整利率贷款，则需准备面对未来可能的利率上升带来的月供增加风险。在再融资方面，市场利率的微调为已有贷款的房主带来额外优化财务成本的机会。合理调整贷款结构，利用较优利率，可将月供压力降至最低，或通过缩短贷款期限来减少总体利息支付。在联储维持利率不变的背景下，多数经济学家认为，未来几个月按揭利率仍将在6%至7%之间波动，利率出现大幅跳水的可能性较小。然而，若通胀数据或经济指标出现意外，市场情绪或将迅速调整，影响利率走势。购房者与再融资用户应关注宏观经济动向，选择合适的时机锁定利率，避免因市场变化而造成额外成本。
综上所述，2025年6月18日的按揭及再融资利率显示出微弱下降态势，联邦储备委员会稳健的货币政策为市场注入稳定预期。购房者及再融资者应充分利用当前利率环境，结合自身财务状况和长远规划，选择最合适的贷款类型与期限，从而实现财务优化。未来按揭利率的波动仍将取决于通胀、就业及经济增长等多重因素，持续关注政策动态与经济数据，对购房及融资决策至关重要。
